임대차 3법 완전 해설

전월세로 살고 있다면 '임대차 3법'은 남의 이야기가 아닙니다. 계약을 얼마나 연장할 수 있는지, 임대료를 얼마까지 올릴 수 있는지, 신고는 언제 해야 하는지가 모두 이 법에 담겨 있습니다. 세입자와 임대인 모두에게 필요한 핵심을 2026년 7월 기준으로 정리했습니다. (구체적 분쟁은 대한법률구조공단·주택임대차분쟁조정위원회 등 공식 창구를 통해 확인하세요.)

계약은 얼마나 연장할 수 있나요?

세입자는 계약 만료 전 정해진 기간 안에 1회에 한해 갱신을 청구할 수 있고, 이때 2년을 더 살 수 있습니다. 최초 2년에 갱신 2년을 더해 흔히 '2+2', 최장 4년이라고 부릅니다.

• 갱신청구는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 해야 합니다.
• 임대인은 원칙적으로 갱신을 거절할 수 없지만, 직접 실거주 등 법에서 정한 사유가 있으면 거절할 수 있습니다.
• 실거주를 이유로 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 대상이 될 수 있습니다.

임대료는 얼마까지 올릴 수 있나요?

갱신 시 임대인이 올릴 수 있는 보증금·임대료는 직전 금액의 5% 이내로 제한됩니다. 지자체 조례로 상한을 더 낮출 수도 있습니다.

• 5%는 '상한'일 뿐, 협의로 더 낮출 수 있습니다.
• 신규 계약(새 세입자)에는 상한제가 적용되지 않습니다.

3. 묵시적 갱신과의 차이

계약 만료 전 아무 통지 없이 그대로 넘어가면 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우에도 세입자는 계속 거주할 수 있고, 언제든 해지를 통보하면 3개월 뒤 효력이 생깁니다. 계약갱신청구권과 묵시적 갱신은 별개이므로, 갱신청구권을 아직 쓰지 않았다면 묵시적 갱신 후에도 행사할 여지가 있습니다.

전월세 신고는 언제까지 해야 하나요?

일정 규모 이상의 임대차 계약은 신고 의무가 있습니다.

신고 시 확정일자가 자동 부여되는 이점이 있어, 세입자 보호에도 도움이 됩니다.

5. 전월세 전환율

보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 전환율에도 상한이 있습니다. 기준금리 + 2.0%p가 상한으로, 기준금리를 2.5%로 보면 **약 4.5%**가 됩니다. 이보다 높은 전환율을 요구받았다면 재협의 대상입니다.

6. 분쟁이 생겼다면

임대료 증액, 갱신 거절, 보증금 반환 등을 두고 다툼이 생기면 혼자 감정적으로 대응하기보다 공식 창구를 활용하는 편이 유리합니다.

• 주택임대차분쟁조정위원회: 소송 전 조정 절차로 비용·시간 부담이 적습니다.
• 대한법률구조공단: 무료 법률상담과 소송 지원을 받을 수 있습니다.
• 내용증명: 갱신청구·해지 통보 등은 문자·구두보다 내용증명으로 남겨야 분쟁 시 증거가 됩니다.

특히 계약갱신청구권 행사나 해지 통보처럼 '기한'이 중요한 의사표시는, 반드시 증빙이 남는 방식으로 하는 것이 안전합니다.

핵심 요약

• 계약갱신청구권: 1회 2년, '2+2' 최장 4년 (만료 6~2개월 전 청구)
• 전월세상한제: 갱신 시 5% 이내 인상
• 전월세신고제: 보증금 6천만 초과·월세 30만 초과 시 30일 내 신고
• 전환율 상한: 기준금리 + 2.0%p (약 4.5%)

계약 전 시세와 위험도를 함께 보려면 전세가율 계산기를, 보증금·월세를 서로 환산해 비교하려면 전월세 전환 계산기를 활용해 보세요. 본 글은 2026년 7월 기준 일반 정보이며, 개별 분쟁은 공식 조정기관·전문가 상담을 권합니다.