전세사기 예방 체크리스트

전세는 목돈을 통째로 맡기는 계약입니다. 그래서 사소한 확인 하나를 놓치면 보증금 전액을 위험에 빠뜨릴 수 있습니다. 전세사기는 대부분 '몰라서' 당하는 것이 아니라 '확인 시점을 놓쳐서' 당합니다. 계약 전·계약 당일·잔금일 세 단계로 나눠, 각 시점에 꼭 해야 할 일을 체크리스트로 정리했습니다. (아래 내용은 2026년 7월 기준 참고용이며, 개별 사안은 공인중개사·법무사 등 전문가 확인을 권합니다.)

계약 전에는 무엇을 확인해야 하나요?

계약서에 도장을 찍기 전, 이 집이 '보증금을 돌려받을 수 있는 집'인지부터 판단해야 합니다.

• 등기부등본(등기사항전부증명서) 1차 열람: 인터넷등기소에서 소유자, 근저당권, 가압류, 신탁 여부를 확인합니다.
• 깡통전세 여부 계산: 선순위 근저당 금액과 내 보증금을 더한 값이 매매 시세의 70~90%를 넘으면 위험 신호입니다. 경매로 넘어가도 보증금을 온전히 회수하기 어렵습니다. 전세가율 계산기로 시세 대비 비율을 먼저 따져 보세요.
• 신탁등기 물건 주의: 소유권이 신탁회사에 있는 경우, 등기부상 소유자와 계약하면 무효가 될 수 있습니다. 반드시 신탁원부를 확인하고 수탁자 동의를 받으세요.
• 악성임대인 조회: HUG 안심전세포털·안심전세앱에서 상습 채무불이행 임대인인지 조회할 수 있습니다.
• HUG 보증 가입 가능 매물 우선: 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 집이라면, 그 자체로 위험도가 낮다는 신호입니다.

계약 당일, 계약서에 무엇을 넣어야 하나요?

• 등기부등본 2차 열람: 계약 직전 다시 발급해 근저당 등 변동이 없는지 재확인합니다.
• 임대인 본인 확인: 신분증과 등기부상 소유자가 일치하는지, 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 확인합니다.
• 특약 명시: "잔금일까지 근저당 등 선순위 권리를 말소한다", "전세보증보험 가입이 불가할 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다" 등을 특약에 넣습니다.
• 계약금 입금: 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로만 보냅니다.

잔금일에는 무엇을 해야 하나요?

이날 처리를 미루면 하루 사이에 권리 순위가 뒤바뀔 수 있습니다.

대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 효력이 생기고, 우선변제권은 대항력에 확정일자가 더해져야 완성됩니다. 그래서 전입신고와 확정일자는 잔금일 당일에 함께 처리하는 것이 안전합니다. 전입신고는 정부24, 확정일자는 인터넷등기소에서 온라인으로도 가능합니다.

계약 후: 보증보험으로 마무리

입주 후에는 HUG 전세보증금반환보증에 가입해 이중 안전장치를 두는 것이 좋습니다. 임차인이 직접 가입할 수 있으며, 보증금과 선순위채권 합계가 주택가액의 일정 비율 이내여야 합니다.

핵심 요약

• 등기부등본은 계약 전·당일·잔금일 3회 확인
• 근저당 + 보증금이 시세의 70~90%를 넘으면 위험
• 잔금일에 전입신고 + 확정일자를 함께 처리해 대항력·우선변제권 확보
• HUG 보증 가입 가능 매물을 우선 선택

전세는 회복이 어려운 손실로 이어질 수 있는 계약입니다. 계약 전 전세가율 계산기로 위험도를 가늠하고, 등기부와 특약을 꼼꼼히 확인한 뒤 움직이세요. 본 글은 2026년 7월 기준 일반 정보이며, 구체적인 사안은 공인중개사·법무사와 상담하시기 바랍니다.