실거래가·공시가격·KB시세 차이 — 세금·대출·시세 기준 가격 총정리

"우리 집 얼마예요?"라는 질문에 정답이 하나가 아닌 이유는, 목적에 따라 쓰는 가격이 다르기 때문입니다. 세금을 매길 때, 대출을 받을 때, 시장 시세를 볼 때 각각 다른 가격을 봅니다. 세 가격이 왜 다르고 어디서 확인하는지 2026년 7월 기준으로 정리했습니다.

세 가격은 무엇이 다른가요?

한 문장으로 요약하면 이렇습니다.

즉 실거래가는 '실제 시장가', 공시가격은 '세금 매기는 기준값', **KB시세는 '대출 잣대'**입니다. 세 가격이 각기 다른 목적으로 만들어졌기 때문에 금액이 벌어지는 것이 정상입니다.

공시가격은 왜 실거래가보다 낮나요?

공시가격은 재산세·종합부동산세 같은 보유세와 건강보험료, 기초연금 등 각종 부담금의 산정 기준입니다. 정책적으로 통상 실거래 시세보다 낮게 책정됩니다. 시세 대비 공시가격의 비율을 '현실화율(공시가격 현실화율)'이라 부르며, 이 비율을 어떻게 조정하느냐가 곧 보유세 부담과 직결됩니다.

• 공시가격이 오르면 다음 해 재산세·종부세가 오를 수 있습니다.
• 건강보험 지역가입자 보험료, 기초연금 수급 판정에도 영향을 줍니다.
• 그래서 공시가격이 과하다고 느끼면 열람 기간에 의견제출·이의신청을 할 수 있습니다.

공시가격 변동이 내 보유세에 얼마나 반영되는지는 보유세 계산기로 미리 가늠해 볼 수 있습니다.

KB시세와 실거래가는 왜 다른가요?

KB시세는 KB국민은행이 중개업소 조사 등을 바탕으로 산정·발표하는 민간 시세로, 주택담보대출 한도(LTV)를 계산할 때 은행들이 널리 쓰는 기준입니다. 실거래가가 '방금 팔린 가격'이라면, KB시세는 '이 단지 이 평형의 일반적 시세'에 가깝습니다.

• 대출 한도는 대개 KB시세(또는 한국부동산원 시세) × LTV 비율로 계산됩니다.
• 실거래가가 급등·급락해도 KB시세는 다소 완만하게 움직여 시차가 생깁니다.
• 대출 가능액을 미리 보려면 KB시세를 기준으로 확인하는 것이 현실적입니다.

내 소득·시세로 대출 한도가 얼마나 나올지는 주택담보대출 한도 계산기로 함께 따져 볼 수 있습니다.

각각 어디서 확인하나요?

• 실거래가: 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr). 실제 신고된 거래 금액. 읽는 법은 아파트 실거래가 조회하는 법 참고.
• 공시가격: 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr). 공동주택·단독주택·토지 공시가격 열람·이의신청.
• KB시세: KB부동산(kbland.kr). 단지·평형별 시세와 대출 기준가.

세 곳을 함께 보면, 세금은 공시가격으로, 대출은 KB시세로, 매매·전세 판단은 실거래가로 각각 정확한 기준을 잡을 수 있습니다.

핵심 요약

• 실거래가 = 실제 시장가(국토부) → 매매·전세 판단
• 공시가격 = 세금·부담금 기준값(부동산원, 시세보다 낮음) → 재산세·종부세·건보료
• KB시세 = 대출 잣대(민간) → 주담대 한도(LTV)
• 목적이 다르니 금액이 다른 게 정상, 혼동하면 세금·대출이 어긋남

내 집 가격은 하나가 아니라 '용도별로 세 개'라고 기억하세요. 본 글은 2026년 7월 기준 일반 정보이며, 정확한 값·기준은 각 공식 사이트에서 확인하시기 바랍니다.